Inmonotas.

Dedicaremos esta sección a dar información y consejos a nuestros visitantes sobre temas inmobiliarios, datos interesantes sobre la compra, venta, alquiler, o bien sobre aspectos de la autopromoción, renovación o rehabilitación de viviendas. Esperamos que sea de utilidad a alguien.

Inmonota 1:

La plusvalia y el IBI.

Ambos son impuestos de gestión municipal, que gravan aspectos distintos asociados a la propiedad o su venta. La plusvalia (IIVTNU Impuesto incremento Valor
Terrenos de Naturaleza Urbana) carga el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana durante el periodo de posesión, es decir, la diferencia que aparece entre el precio al que adquirimos ese bien y el precio al que lo vendemos. Lo paga como sujeto pasivo el transmitente (vendedor) siempre que sea  a titulo oneroso (no gratuito) o el adquirente si es una donación o un regalo. Cada Ayuntamiento tiene su ordenanza donde lo regula, y especifica la base imponible a considerar (normalmente el valor catastral) y los tipos a aplicar, sin que estos puedan superar el 30%. Es importante saber que existen bonificaciones y exenciones. Nuestro consejo es consultar en el Ayuntamiento y que nos realizen el cálculo, para saber lo que tendremos que pagar por este concepto cuando vendamos nuestra propiedad.

Con respecto al IBI, en este caso lo que se grava es la titularidad sobre bienes inmuebles urbanos o rusticos y de ciertos derechos reales. Dado que depende tambien del Ayuntamiento, existirá una ordenanza reguladora del mismo. El valor que se usa como base imponible es el catastral, y el tipo a aplicar lo define en dichaa ordenanza. Es importante remarcar que el sujeto pasivo es el que ostente la titularidad, pero se usa el dato catastral, por lo tanto, cuando vendamos, es muy importante preocuparse de que se realice la gestión en el catastro de cambio de titularidad. El impuesto se pasará a aquel que tuviera a su nombre el bien el dia 1 de enero. 

Inmonota 2:

La venta de activos en rentabilidad.

Cuando tenemos un local, o un piso o casa, o una finca, alquilado a un tercero, que paga una renta periodica por dicho alquiler, tenemos la posibilidad de ofrecerlo como activo en rentabilidad. Este tipo de bien, es apreciado por inversores que buscan rentabilidades para su dinero fuera de mercados financieros.

Calcularemos la rentabilidad de nuestro activo de la siguiente manera: Renta anual / Precio de venta. Asi, si tenemos un piso alquilado en  600 € al mes y queremos venderlo por 180.000 €, podremos decir que ofrecemos un activo al 4%. (600x12=7.200;  7.200/180.000 = 0.04 => 4%)

Inmonota 3:

El impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas (TPO).

Este impuesto, de caracter autonomico, grava las trasmisiones de patrimonio, o bienes, así como los arrendamientos de viviendas (caso este úlimo muy desconocido pero que empieza a sonar en comunidades que van a reclamarlo). El sujeto pasivo es el adquiriente de ese patrimonio , bien o el arrendatario, es decir, aquel que compra. Es incompatible con el IVA, es decir, o se paga IVA, o se paga TPO, no ambos. Tambien es incompatible con TPO por operaciones societarias, y con la cuota variable de Actos Juridicos Documentados.

Dado que la casuistica de estos impuestos es amplia, conviene hacer un estudio sobre la convienciencia de realizar de una u otra forma las operaciones, para optimizar el pago fiscal.

Inmonota 4

Sobre traspasos de negocios.

Como siempre, la casuistica es amplia, y eso hace complicado resumir todo en una pequeña nota, pero trataremos de resumir algunos puntos importantes a tener en cuenta.

La LAU 2004 permite ceder el local de negocio sin necesidad del consentimiento del propietario, eso si, este tiene derecho a un 20% de subida de la renta. Hay que tener cuidado en leer bien el contrato de alquiler por si se renunció a este derecho.

Cuando se hace un traspaso, hay que comunicar al Ayuntamiento tambien, para cambiar la licencia de apertura o actividad a nombre del nuevo empresario.

La valoración del traspaso es el tema mas espinoso, y siempre sera un proceso de negociación, al que hay que acudir con todos los datos disponibles y demostrables de ingresos, gastos, rentabilidad del negocio, declaraciones a hacienda, valoración de inversión inicial, condicionantes,  etc. Es una labor que se puede encargar a un profesional ajeno e independiente. De todas formas, se pueden usar técnicas para valorar el traspaso, como fondo de comercio del negocio, valorarando mediante el cálculo del valor actual neto de los flujos de caja a obtener en los primeros cinco ejercicios a partir de la cesión del negocio., o bien x veces el beneficio neto anual, etc.

Con respecto a la fiscalidad de la operación, dependerá de distintas variables, pero en general, la cesión de negocio en traspaso está exenta de IVA o ITP, salvo que el propietario del local reciba parte del pago del traspaso, que llevará IVA y Retención. Hay que ser muy cuidadoso, porque si se venden y valoran los bienes por separado, los inmuebles, los vehiculos, estaremos sujetos a IVA e ITP.

El receptor del importe del traspaso, en función de si es sociedad o persona fisica, y dado que son ganancias patrimoniales, cotizarán con distinto tipo. Si el propietario del local recibe parte de ese traspaso, serán rendimientos de capital inmobiliario.

Inmonota 5

El Iva en los alquileres.

En los alquileres entre particulares de viviendas, no se aplica el IVA. Pero esto no siempre es así. En el caso que el uso sea distinto al de vivienda, es decir, local comercial, oficina, nave, garaje no vinculado a vivienda, o vivienda para uso profesional (arquitecto, abogado...), el arrendador está obligado a presentar factura con el IVA vigente , el 21% en 2016. En el caso de que el arrendatario sea profesional, persona juridica, comunidad de propietarios, etc, deberá llevar la retención correspondiente, el 19 % durante el 2016.

Inmonota 6

Consideraciones fiscales sobre los ingresos por arrendamientos.

Los rendimientos procedentes del arrendamiento de una vivienda constituyen para el arrendador un rendimiento de capital inmobiliario a declarar en el IRPF. La cuantificación del rendimiento se realiza  restando de los ingresos los gastos deducibles y aplicando sobre esta cantidad, en los casos que proceda,  determinadas reducciones.

En el supuesto de subarrendamientos, las cantidades percibidas por el subarrendador no se considerarán rendimientos del capital inmobiliario, sino del capital mobiliario. Sin embargo, la participación del pro­pietario en el precio del subarriendo sí tiene la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, sin que proceda aplicar sobre el rendimiento neto reducción alguna.

Únicamente si el arrendamiento se realiza como actividad económica las cantidades obtenidas no tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, sino de actividades económicas, dentro de cuyo apartado específico deberán ser declarados. Se entiende que el arrendamiento se realiza como actividad económica cuando en el desarrollo de la actividad exista, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, para el desempeño de dicha gestión.